销售千亿重启买地，万科活过来了？

激石Pepperstone(http://www.paraat.net/)报道：

之前一度被认为风雨飘摇的万科，2024年 1-5月累计销售额已然达到1022.1亿元，在当下地产行业中仍可占据前三房企的位置。

不过，与去年相比，万科今年前5月的销售录得了近四成的降幅。特别是万科2024年的销售均价已较去年有了14%左右的折让，销售额依然大幅下降，可见万科的销售业绩确实面临不小的压力。

在今年4月底举行的年度股东大会上，万科董事会主席郁亮就表示，为扭转运营困境，万科已制定聚焦主业、瘦身健体的一揽子方案。主动降负债、降杠杆、完成融资模型的转型。未来，万科将退出除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业外的其他业务，并清理和转让非主业的财务投资。

同时，万科还将大力度推动自持类商办等大宗资产的盘活和交易，计划每年完成200亿元。根据万科的削债计划，未来两年其有息债务将降低1000亿元以上，未来五年有息债务总规模降一半以上。

万科近期的一系列操作，基本可以清晰反映出这一思路。

如万科2017年以31.37亿元购入的深圳湾超级总部基地T208-0053宗地，不久前由深圳地铁和深圳市南山区国资委下属企业以22.35亿元接手，若计及万科7年来投入的资金和建安成本，此次交易可谓打“骨折”。

另外，以杭州西溪印象城购物中心为底层资产发起的消费基础设施公募REIT同样在不久前于深交所上市，融资32.6亿元，在一定程度上，这亦可视作退出相关资产的举动。

除了商办不动产，基于退出三大主业外其他业务的大原则，万科旗下诸如酒店度假、食品、仓储物流等其他多元业务未来若被摆上货架，亦不足为奇。

不过在有息债务削减方面，由于现金流压力，万科近期的相关表现可谓“南辕北辙”。这并不难理解，先通过长债借贷充实现金流，以扛过短期的资金压力，企业活过来了再逐步降低有息债务，这与削债的中长期目标并不抵触。

这也是万科近期融资动作频频的重要原因。如5月以来，万科就公告披露过新增邮储银行13亿元，农业银行22亿元、中国银行18.9亿元、交通银行17亿元的借贷，以及未公布具体银行名称的88亿元借贷。

另外，有媒体报道指万科通过抵押旗下万纬物流股权，从招商银行等获得约200亿元银团贷款。近期更有消息指，万科已与国有银行洽谈涉及69亿美元（约合500亿元人民币）的借贷融资，不过该消息未经证实。

融资渠道的畅顺维持以及近期行业政策的不断优化升温，万科或许真的迎来走出困境的曙光。

就5月业绩而言，尽管整体出现较大幅度的下滑，但5月单月实现了环比上升11.7%至233.3亿元，惟销售均价进一步下探到1.2万元/平米，较1-5月平均售价低9%。

而且，万科在5月再次购入了新的土地储备，均位于沈阳，分别为丹霞山路北侧地块、鸭绿江北街西地块，权益占比均为51%，权益建筑面积分别为2.7万平方米、2.3万平方米，需支付权益地价分别为1.33亿元、1.15亿元。

地块体量并不大，不过这是万科在土地收并购方面停顿3个月后的重启，或许多少有点风向标意味。