房地产再现超额行情：A股二度反弹开启了么？

　　激石Pepperstone(http://www.paraat.net/)报道：

　　今年迄今，房地产超额行情频频出现。事实上，房地产板块8月至今的涨幅已达16.18%，持续27个交易日。9月初至今，A股市场上涨推动的核心板块就是房地产。

　　从A股市场来看，上周呈现普涨特征，中小盘回归再度占优，其中，地产股稳步上涨，并且涨幅领先。

　　安信证券林荣雄分析师团队发布研报指出，从今年以来的三轮房地产周期来看，每次行情的催化共性是：政策始终对房地产板块具备较强的牵引作用。政策松则涨且有超额，政策紧则超额实现较为困难。

　　那么，与今年前两轮房地产行情相比，本轮到底有何不同?林荣雄团队认为，在房地产基本面并未有起色的环境下，不难推断出本轮房地产超额行情主要是由“保交楼”政策预期引发。林荣雄团队表示：

　　对于本轮房地产的超额行情，性质上属于在7月底房地产保交楼与配套放松政策下的估值修复。

　　从政策面来看，房地产政策暖风频吹，7月底首提“保交楼”，8月下调5年期LPR，政策性银行针对性的发放转向贷款，各地放松调控政策、成立纾困基金等一揽子支持性措施。

　　这也侧面验证了林荣雄团队此前反复强调的两个观点：

　　大盘价值超跌反弹，但不改高成长中下盘中期占优。

　　A股市场核心矛盾在疫情可控下依然是地产，房地产稳，则市场稳，出现震荡中枢的上移。

　　林荣雄团队还指出，房地产超额行情的持续性主要在于两点：

　　1、配套支持和宽松政策是否接连出台。

　　2、居民中长贷是否出现改善。而从房地产基本面数据来看，8月两者均未出现明显改善。

　　此外，值得注意的是，北向资金已经流入房地产。

　　总体而言，结合目前的宏观经济形势和房地产市场走势，地产行情与宽松政策密切相关，地产行业的超额收益多由政策驱动。

　　至于当前市场最关注的重要问题，A股是否会受此带动开启第二轮反弹?林荣雄团队认为：

　　客观而言，本轮反弹后回吐收益比例在50%，存在自然修复动力。后续是否形成第二轮反弹，“量”很重要，而“量”是否持续放大与我们此前强调的“人民币汇率和北向资金”波动存在较大关联。

　　当前上证指数回到3250点位，房地产指数回升15%，交易逻辑上保交楼政策使得当前市场和地产板块修复到7月中旬爆发房地产局部风险事件时的水平，说明市场对于此前房地产板块恐慌情绪已经得到修复。若在汇率不进一步贬值的前提下，在房地产趋稳的过程中市场有望转向在震荡中实现中枢上移的过程。

　　我们认为，地产基本面虽然后续修复的斜率相对较为平缓，但从交易的角度上看，当对于边际利空因素已经出现钝化，地产行业估值(当前PB为0.95x)达到历史底部且大面积出现破净的现象，一旦出现政策出现催化，房地产板块往往就会出现一轮估值修复。

　　那么，本轮房地产超额行情能持续多久，又会如何演绎?林荣雄团队认为：

　　回顾四轮房地产超额行情，最为首要的是地产超额行情涨幅和政策调控周期紧密关联，政策松则涨且有超额，政策紧则超额实现较为困难。

　　2008和2014年两轮行情放松地产政策宽松力度较大，同时伴随政策放松房地产基本面大幅改善，地产行业在期间相对的超额收益达到97%和98%;2012年和2018中-2019初年两轮房地产超额行情相对收益较弱，为31%和17%，主要是由于市场有放松地产的预期，但是房地产基本面不及预期和政策验伪。

　　一般而言，在经历第一波政策预期上涨后，房地产行情超额最明显的阶段在于基本面拐点(拐点包括降幅持续收窄)的时期。稳增长下地产行情演绎在节奏上遵循以下规律：

　　第一，经济数据走弱(宏观基本面恶化)，市场开始对房地产政策放松出现预期;第二，政策宽松预期兑现(宽货币，地方政策出台)，房地产超额行情启动，启动时点领先于行业基本面拐点(以销售数据评估，领先2-3个月左右);第三、地产行业基本面拐点(拐点包括降幅持续收窄)，这是超额阶段最明显的阶段;第四、政策收紧信号出现，房地产超额收益结束，并且早于行情基本面(以销售数据评估，领先3-4个月)数据见顶。

　　房地产基本面数据验证对于房地产超额行情持续性至关重要，周期从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。根据我们的观察，房地产超额行情存在三类演绎节奏：

　　①宏观基本面数据恶化背景下，房地产政策边际开始放松，房地产行业迎来第一波上涨，随后房地产基本面持续改善，上涨持续，略有加速。②在市场迎来第一波上涨后，房地产基本面改善加速或超预期改善下，房地产爆发第二波加速行情。③在市场迎来第一波上涨后，房地产基本面验伪或政策放松不及预期(或者政策放松验伪)，房地产先震荡下行，随后加速下跌。从四轮房地产超额行情来看，超额持续期在9-22个月之间。