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房地产现状如何?

激石外汇2023-04-17 12:00:06外汇资讯64

激石Pepperstone(https://www.paraat.net/)报道:

概 要

开年以来,房地产经济边际改善,对宏观经济的修复起到支撑作用。房地产经济的现状如何?结构特征怎么样?未来房地产修复的趋势能否持续?本篇报告将对此进行分析。

需求端:房地产持续修复

2022年,商品房销售面积、销售额增速分别为-24.3%、-26.7%,其中12月单月同比增速低至-31.5%、-27.7%。今年房地产经济持续修复,前两个月商品房销售面积、销售额同比增速分别为-3.6%和-0.1%,降幅明显缩窄。值得一提的是,住宅销售额增长3.5%。

在房地产销售回暖的带动下,相关投资也有所修复。今年前两个月,全国房地产开发投资同比增速-5.7%,尽管相比于制造业投资增速9%、基建投资增速8.1%仍有差距,但是降幅较前期明显收窄,对宏观经济的企稳有所支撑。

在需求的带动下,商品房价格企稳。今年以来,70城新建商品住宅、二手住宅销售价格环比上涨的城市数目快速攀升,从去年10月的10个、5个升至今年3月的64个、57个。3月份,新建商品住宅价格环比上涨0.4%,同比下降1.4%,降幅进一步收窄。

量价修复,房企业绩也有边际改善。根据克而瑞数据,今年1季度,TOP100房企实现销售操盘金额同比增长3.1%,相比去年全年-41.6%的增速明显修复,其中3月单月业绩同比增长29.2%,环比增长42.3%,增幅较上个月均有所提升。同时,今年一季度超半数百强房企销售操盘金额同比增长,而2022年有近九成百强房企销售操盘金额同比下滑。此外,从PMI数据看,3月房地产行业的商务活动指数小幅回落0.3个百分点至50.1%,连续两个月处于扩张区间。

通常,房地产市场销售改善也使得房企拿地更加积极。不过今年以来,土地成交的恢复相对缓慢。成交土地溢价率与去年大体相当,但是明显弱于往年同期水平。究其原因,一方面,或受预供地新规的影响;另一方面,说明房企拿地积极性仍然偏弱。这也意味着,房地产经济修复能否持续存在不确定性。

房地产为何修复?

1季度房地产之所以明显修复,主因或在于两方面。

一方面,消费场景修复,前期积压需求的集中释放。去年12月,在疫情政策优化之后,新冠核酸检测阳性数、发热门诊诊疗人数均升至高位。今年随着疫情防控较快平稳转段,人口流动逐步恢复正常水平,使得前期刚性购房需求集中释放。这一特征在去年6月更为明显。即去年3-5月上海等地疫情感染人数阶段性回落后,商品房成交套数的同比降幅大幅收窄,与供应套数的趋势形成明显差异,但是随后二者走势再度收敛。

积压需求的释放还可从房贷利率的调整得以反映。 通常来说,房贷利率下调后,居民购房需求增加进而推动商品房销售好转。但是去年4季度,个人住房贷款利率降至4.26%的低位,但是房地产销售增速仍然底部徘徊。

另一方面,因城施策的房地产托底政策的推动。 去年以来,地区层面的房地产托底政策陆续推进。总结来看, 一是限购政策优化,与鼓励生育政策结合 比如天津60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭,可再多购买1套住房。杭州符合条件的三孩家庭,在本市限购范围内限购的住房套数增加1套。 二是限售政策调整。 比如惠州缩短商品房限售年限,扬州针对改善型住房不再执行3年限售,常州取消新房2年限售期。 三是公积金政策优化 如海南调整公积金贷款政策,通过降低首付款比例、放宽贷款期限等方式支持购买二手房。

房贷利率也持续回落。 根据贝壳研究院数据,今年3月百城首套、二套主流房贷平均利率分别为4.02%、4.91%,相比去年同期分别回落131BP和69BP。截至3月16日,监测样本中,二线城市、三四线城市分别有45%、39%的城市首套房贷利率低于4.1%。首套房贷利率降幅较高,反映了政策端更加支持刚性和改善性住房需求。同时,贝壳监测的百城平均放款周期缩短至21天,为2019年1月以来最快放款速度。

但是由于疫情的影响,去年的房地产政策效果未能充分发挥,直到今年一季度才开始释放。从今年3月单月看,居民新增中长期人民币贷款达到近年同期高位,反映了房贷需求较为活跃。

结构端:房地产修复有何特征?

房地产整体修复,但是结构端的特征值得关注。

首先,城市间的分化仍在延续。 今年春节过后,一线城市的商品房成交面积仍然处于近年同期高位。相比之下,二、三线城市销售较为疲弱。近期,三线城市的商品房销售不及近年同期均值水平。

此外,城市间商品房供应的分化特征更为明显。根据克而瑞数据,今年3月份一线城市的商品房供应面积同比仍在攀升,但是二线、三四五线城市的同比增速已经回落。

从房价情况看,今年3月,一二三线城市商品住宅销售价格环比均有所上涨。同时,一线城市二手住宅销售价格同比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和3.9%,降幅比上月均收窄0.5个百分点。从具体城市来看,前期降幅较明显的哈尔滨、遵义等城市尽管同比仍在回落,但是环比均出现了明显的增长。

其次,期房与现房的分化仍较为明显。 去年房企供给承压,使得购房者对于期房烂尾较为担忧。2022年6月,商品房现房销售面积的同比增速一度升至24.8%,相比之下期房的销售面积增速仅为-24.6%,并且在下半年降幅远高于现房。今年前2个月现房销售面积同比增长10.8%,而期房降幅虽然缩窄,但是仍处于负向区间。此外,销售额也呈现出相似趋势。

最后,房企业绩修复的同时,集中度也在提升。 今年1季度,进入前10强、20强的房企销售操盘金额门槛分别为452.7亿元、185.2亿元,相比去年分别提高35.9%、2.2%。相比之下,进入前30强、50强的门槛相比去年分别降低13.1%、17.8%。这一现象与2019年恰恰相反。究其原因,房地产市场在供给端出清过程中,优质房企的经营状况得到较快恢复。

但是房企融资的改善较为缓慢,方式更加依赖境内债权融资。 根据克而瑞数据,2023年3月80家典型房企的融资总量为608.93亿元,环比增加43.4%,同比减少31.3%,融资规模相比过往几年仍然偏低。 在融资结构方面, 今年3月房企境内债权融资525.91亿元,环比增加36.1%,同比减少13.5%。相比之下,境外债权融资、资产证券化融资分别为12.78亿元、35.01亿元,同比分别减少88.1%、79.5%。

房地产修复:能否持续?

二季度房地产修复速度或有所放缓。 一方面,前期积压需求的推动作用将会弱化。另一方面,出险房企的出清仍在继续,居民对新房保交付依然存在担忧。从土地供应来看,截止4月11日,已经有超2/3的重点城市公布了2023年度土地供地计划。2023年房地产开发用地明显减少,其中一二线、三四线城市的普通商品住宅用地的同比增速分别为-19%、-10%。但是,随着经济慢慢复苏,居民资产负债表的边际修复会对房地产销售起到一定支撑。

而房地产行业的供给端,仍然面临较大压力。 一方面,化解优质头部房企风险,改善优质房企资产负债表。要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦 专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性 的优质房企,开展 “资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升” 四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。另一方面,要抓出险的房企,不仅帮助他们自救,也要严格依法依规处置。

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