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地产需求,去哪儿呢?

激石外汇2024-04-29 12:01:06外汇资讯65

激石Pepperstone(https://www.paraat.net/)报道:

核心观点:

1.来有影,去无踪。无论是价格还是销量,年初以来房地产市场进一步深度调整。现实的直观感受是,住房需求锐减以及二手房供给骤增。如此短期变化,能否用人口、城镇化等长期因素来解释?是否能通过不断降价,实现市场的自动出清和最终企稳呢?

2.毋庸置疑,房地产的整体趋势与人口、城镇化等长期因素相关。但目前的主要矛盾是,地产销售等指标显著偏离以上述变量拟合的长期均衡值。特别地,二手房挂牌量激增折射出的居民行为变化,与中央提及的“社会预期偏弱”或有互为因果的顺周期关系。

3.国际来看,当房地产出现单边调整预期后,仅靠降价似难实现自发企稳。尤其是当房价降幅超过居民首付款比例时,存在负向反馈循环进一步强化的可能。宏观总量政策而不仅是地产行业政策显著发力,才是扭转地产市场的先决条件,各国规律大都如此。

4.展望未来,由于一季度实际GDP“高开”,以实际利率为表征的总量政策或难显著加力,进而按部就班落实“两会”既定政策安排。但解除限购、防范风险等举措仍将继续。年初专项债发行偏慢与中央转移支付前置相关,二三季度可能加快,部分对冲地产压力。

正文:

无论是价格还是销量,房地产市场进一步深度调整。今年一季度商品房销售额同比下降27.6%,绝对规模相较2021年同期历史高点下降44%。住房需求锐减以及二手房供给骤增,能否用人口、城镇化等长期因素解释?能否通过不断降价,实现市场的自动出清和最终企稳?

一、人口,是地产超调的主因吗?

按一季度数据推算,今年全年新房销售或仅为9亿平方米左右,显著偏离按人口及城镇化拟合的12亿左右的长期均衡值。即使考虑前期棚改拆迁引致的三四线城市需求“透支”,也难解释当前需求的颓势。 

不同过往,二手房正取代新房,成为供给变动的主导部分。以14个重点城市估算,近两年来新增的二手房挂牌量,至少需17个月左右才能消化。值得一提的是,潜在的供给规模难以估量,取决于预期的进一步演绎。

二、降价,能否实现市场自动企稳?

国际来看,当地产出现单边调整预期后,仅靠降价难以实现自发企稳。尤其是当房价降幅超过居民首付款比例时,存在着负向反馈循环进一步强化的可能。

要打破房地产单边预期,宏观总量政策而不仅是地产行业政策才是关键,各国规律大都如此。宏观总量和风险处置举措实施越晚,地产企稳时点也越滞后。

为对冲地产对经济的拖累,基建等发力不可或缺。但年初以来地方专项债等发行明显偏慢,或与今年中央转移支付前置相关。随着待转移支付规模的回落,二、三季度地方债发行有望提速。

三、基本结论

一是来有影,去无踪。房地产趋势与人口、城镇化等长期因素相关。但目前的主要矛盾是,地产销售等指标显著偏离以上述变量拟合的长期均衡值。特别地,二手房挂牌量激增折射出的居民行为变化,与中央提及的“社会预期偏弱”或有互为因果的顺周期关系。

二是国际来看,当房地产出现单边调整预期后,似难仅靠降价来实现自发企稳。尤其是当房价降幅超过居民首付款比例时,存在负向反馈循环进一步强化的可能。宏观总量政策而不仅是地产行业政策显著发力,才是扭转地产市场的先决条件,各国规律大都如此。

三是展望未来,由于一季度实际GDP“高开”,以实际利率为表征的总量政策或难显著加力,进而按部就班落实“两会”既定政策安排。但解除限购、防范风险等举措仍将继续。年初专项债发行偏慢与中央转移支付前置相关,二三季度可能加快,部分对冲地产压力。         

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