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中信证券:上海楼市的率先企稳意味着什么

激石外汇2024-06-20 11:51:43外汇资讯56

激石Pepperstone(https://www.paraat.net/)报道:

全国范围来看,上海楼市率先企稳。我们认为,复苏并非昙花一现,上海楼市因为基本面比较扎实,政策力度较大,出台较为果断,二手房价已经率先企稳。我们认为,结构性复苏将沿着先一线,后二线的路径展开,房地产不会成为宏观经济的核心风险点。

全国范围来看,上海楼市率先企稳,其他市场仍在下行通道。

根据Wind,有数据统计的最近7天(6月12日到18日),上海二手房交易网签套数日均达到971套,较之2024年5月日均上升64%。冰山指数显示,截至6月16日,上海二手房市场连续两周房价环比微涨,分别周环比上升0.2%和0.1%。这显示全城挂牌价格已经基本稳住,扭转了一直以来房价持续下跌的恶性循环。一般来说,二手市场是一手市场的先行指标,上海二手市场已经企稳,居民对房价下降的预期已经扭转,预计未来一手房成交价格也将企稳。

为什么上海楼市率先企稳?

我们认为,上海楼市率先企稳,一方面是因为上海经济基础扎实,需求旺盛,包括大量换房暨改善置业的需求,以及大量人户分离人口在沪置业需求,另一方面是因为上海区域政策力度大,首套房按揭贷款首付比例由30%下调至20%,首套房利率下调了35bps,非沪籍社保/个税购房要求从5年调整至3年,还出台了卖旧买新的补贴政策。根据中信证券研究部消费产业组统计数据显示,5月下旬政策出台之后,居民对房价的预期变得更加积极,一线城市居民则明显更为乐观(详见《消费产业消费者信心2024年5月跟踪报告—收入信心仍在回落,房价信心有所回升》2024-6-13)。

上海楼市企稳对其他城市的意义是什么?

第一,这证明了具备外来人口吸引力的核心大城市,只要政策持续发力,就有可能扭转房价持续下降的恶性循环。例如,当前北京房价企稳还有很大的不确定性(根据冰山指数最近四周分别环比变化-0.11%/-0.24%/-0.35%/0.01%),但如果北京可以出台降低按揭贷款利率,调降按揭贷款首付等政策,相信市场企稳的概率很大。

第二,上海楼市房价企稳,有利于其他城市业主挂牌心态的企稳。从挂牌规模来看,我们统计6月19日142个样本城市二手挂牌量相较政策出台前(2024年4月28日)基本持平,其中北京、广州、杭州、天津挂牌量分别变化-5.7%/-0.05%/-2.4%/-0.4%。当前二手房交易较新房显著活跃,很重要的原因是二手经常出现显著低于历史和周边挂牌价的成交价(即业主突然大幅降价)。我们认为,在目前法拍房只占二手成交金额约3%的情况下(根据中指研究院对法拍住宅的统计计算),业主突然大幅降价的主要诱因是对房价预期悲观。2024年6月,虽然房地产市场只是实现了上海一个城市的房价企稳,但上海房价的企稳对于改善其他城市业主挂牌信心,避免出现业主突然大幅降价是有比较大的帮助的。这种正面影响,并不只局限于上海周边区域。

如何看待新房市场明显偏弱的事实。

即使在上海,虽然二手房市场的成交量站到了传统荣枯线之上,但新房市场仍然表现偏差,根据Wind,有数据统计的最近7天(6月12日到18日),上海新房交易网签套数日均为361套,较之2024年5月日均下降7%。在绝大多数城市,新房都没有像二手房一样出现复苏的苗头。我们认为,这一现象的起因主要是二手房市场频繁出现大幅降价案例,其次才是新房交付和品质的不确定性。所以我们认为,只有二手房房价稳住,新房市场才有可能修复,开发企业的盈利才有可能企稳。         

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