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中信证券:新政适用区域按揭贷款定价会下探到3.8%,即较LPR要低50个BP

激石外汇2022-09-30 11:59:52外汇资讯47

  激石Pepperstone(https://www.paraat.net/)报道:

  人民银行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策,将在部分城市阶段性显著降低首套房的利率水平,且降幅预计大于任何一次LPR下调或5月间按揭贷款利率的下降。

  我们预计,受利率下行,推货增加,基数走低等影响,四季度全国商品房销售额季度同比降幅将收窄到2%。

  在政策适用范围内,政策力度较大,应出尽出

  人民银行、银保监会发布会通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。尽管政策有明确的适用范围,适用时间,但在符合条件的情况下,本轮政策力度较大,即相关城市首套房按揭贷款利率定价有望从LPR下浮20个BP,即4.1%,下降到金融机构能够承受的最低水平。

  结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看,我们认为部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右,即较LPR要低50个BP。过去十年,个人购房贷款的平均利率最低低于基准利率(后为LPR)60个BP。

  如果按2022年年中4.6%计算,则利率降低到3.8%,意味着20年期购房月供将下降6.7%。我们认为,对于适用区域而言,此次政策的力度略大于调降LPR或降低按揭利率下降20个BP。

  政策有明确的适用范围,且还有明确的时间限制

  相比调降LPR和调降按揭贷款利率下限而言,这一轮政策有更明确的适用范围和时间限制。6月到8月三个月房价均环比和同比下降,70个大中城市中有大连、武汉、天津等23个城市满足要求。

  尽管不满足三个月房价均环比和同比下降的条件,但房价确实下跌明显,到8月底,按照统计局标准,新房同比跌幅超过3%,且不包含在前述23个城市中的大中城市,还有11个(包括郑州、太原、沈阳等)。

  我们认为,上述这些城市房地产市场供给偏大,去化困难,降低利率能够有效避免销售、信用和交付陷入恶性循环。限定可以调降利率的城市范围,可以有效避免按揭贷款利率下降过快带来的舆论争议,可以一定程度避免商业银行盈利过快下滑。规定政策有效期到2022年底,可以在工具箱中保留更多政策选项,又可以促进刚需购房需求在四季度尽快释放。

  预计2022年四季度全国商品房销售额同比改善

  由于按揭贷款利率的差异化下行,各地因城施策逐渐松绑需求限制政策,我们预计四季度商品房销售将呈现稳步弱复苏的态势。2022年9月份前28天,我们统计重点样本城市新房销售套数同比降低11.6%,二手销售网签套数同比增长20.7%。

  到2022年四季度,随着去化加快,推货增加和基数走低,我们预计2022年9-12月全国商品房销售额同比下降2.3%,推动2022全年商品房销售额同比下降幅度收窄到-19.0%。

  开发投资增长可能依然乏力,信用风险应对仍需更多手段

  由于融资不畅,企业不得不用经营性现金流入来回补融资性现金流出,预计开发投资仍不会因为销售弱复苏而好转。我们预计,2022年全年房地产开发投资同比下降8.6%。展望2022年四季度,很多企业可能因为此前收缩拿地和开工,导致货值不足,化解信用风险仍需更多政策手段。

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