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日本地产是如何走出低谷的?

激石外汇2024-02-22 12:00:51外汇资讯66

激石Pepperstone(https://www.paraat.net/)报道:

一、日本地产已经走出低谷

2013年开始,日本房地产行业逐渐走出低谷,价格和销售连续攀升,从日本房地产价格指数来看,2013年1月-2023年1月,东京都市圈上涨62%,京阪神都市圈上涨41%,九州和冲绳上涨30%,东北上涨26%,北海道上涨55%,整个日本上涨38%。日本房地产如何结束了“失去的 20年”,走出了低谷?安倍经济学的“三支箭”,对日本房地产产生了什么作用和影响?日本房地产对我们有哪些启示? 

安倍经济学的“三支箭”,大胆的货币政策(极其宽松的货币环境)、灵活的财政政策(刺激经济增长、消除财政赤字)和快速的增长策略(降低企业税负、促进金融和资本市场、设置开发创新特区,把日本置于全球经济发展社区)对日本房地产复苏有重要的积极作用。

二、日本地产何以走出低谷?

1.  降低利率

1) 购房者、开发商的借款成本下降

安倍经济学实施以来,日本实行宽松的货币政策,利率一路下降。到2016年,日本正式进入负利率时代。宽松的货币政策降低了购房成本,刺激房地产市场交易活动,进而推动了房价的上涨。

这种超低利率环境,一方面,使得购房的贷款利率大幅度降低,激发了购房需求。另一方面,开发商的借款成本也随之降低。低利率推动房地产市场回暖。

2)房地产的相对收益上升

在宽松的货币政策环境下,固收类投资的收益率会随之降低,投资者会转向寻找其他具有更高收益的投资,比如房地产。根据日本不动产证券化协会(ARES)的日本房地产指数统计,日本房地产的回报率相对稳定,相比固收类资产,有更强吸引力。

此外,日本通过设立房地产投资信托(J-REITs)进行房地产资产证券化,将房地产资产打包成基金,并将基金份额在公开市场上进行交易。J-REITs始于2001年,底层资产主要包括办公楼、零售物业、住宅物业、物流物业、酒店、医疗等。2013年后,J-REITs的发行数量和整体规模显著增加。J-REITs的收益表现与日股相比也有一定优势。

2.  吸引外资

安倍经济学实施了大规模的货币宽松政策,扩大内需的同时,也着力吸引外国投资。外需的增加也助力提升了日本房价。

除了宽松的货币政策本身,日本房地产吸引外资有两个重要前提:

1) 经济复苏,投资吸引力增强

安倍经济学的“三支箭”推动日本经济有所复苏,提升了日本的国际形象和吸引力。安倍经济学中也包含了经济结构改革措施,比如劳动力市场、农业、医疗、能源政策等领域的改革,这些政策使得日本的投资环境得到改善,吸引国外投资者来日本投资。

2) 日本房地产市场庞大且稳定,可以容纳庞大外国投资

日本房地产规模在全球前列,足够大的房地产市场可以吸引外国投资。在全球投资者的视角中,日本房地产市场广阔,具有较高的投资价值。

此外,日本为吸引外资,向外国投资者足够开放房地产市场:

1) 国内和国外投资者之间没有明显差异

日本在房地产交易方面,外国投资者可以比较容易地在日本进行房地产投资,这也是吸引外国投资的重要因素。按照日本官方宣称:外国人/外国公司能购买房地产;无论房地产类型如何,外国人/外国公司能毫无限制地购买房地产;外国人/外国公司能拥有房地产;有可能在不公开交易情况下进行房地产交易。

2) 外资可以通过J-REITs进入日本房地产市场

安倍经济学期间,外国投资者一直在积极投资于日本房地产市场。通常来讲,外资投资日本房地产,可以直接购买位于日本的房产,也可以选择投资J-REITs,分散投资风险,获取相对稳定的收益。自2013年以来,J-REITs稳步增长,买卖交易活跃,外资交易J-REITs比重越来越大。

3. 促进旅游

日本政府大力发展旅游业,旨在形成有国际竞争力的旅游景点,从而显著增加入境游客数量。安倍经济学期间,日本外国游客明显增多。2015年日本共接待了1974万名外国游客,同比增长47%。到2019年,外国游客已经高达3188万名,创历史新高。

推动旅游业发展的一个隐性措施,是引导日元贬值。日元贬值,会吸引外国人赴日旅游。随着外国人在日本境内旅游增多,日本旅游服务的国际收支顺差也会随之扩大。

日本旅游业的开发,促进了房地产的开发,房价也随之上涨。比如:东京2020奥运会的开展带动多项设施建设和旅游热潮,推动了房地产发展和价格上涨。北海道吸引了国内外对滑雪胜地的投资,商业土地价格和住宅土地价格都出现了明显上涨。

4.  深化城市化

过去10年,日本城市化进程还在继续。尤其是东京,在全日本人口减少的情况,2012-2022年,仍有约80万人涌入。使得房屋供应量无法满足需求,从而推动房价上涨。

日本致力于建设面向世界的全球商业城市。通过中央新干线,将东京、名古屋和大阪相连,打造世界级的都市群。巨大的城市网络,整合资源,推动经济发展的同时,也会吸引更多的人员,推进城市化进程。

深化城市化的过程中,日本住宅房地产市场的产品类型出现结构性调整。比如,共管公寓(Condominiums)价格在所有房屋类型中,上涨最快最大。

社会青睐共管公寓的主要原因包括:1)节税。在日本,住宅物业的遗产税评估是分别针对土地和住宅物业进行。土地评估是基于土地持有的部分。所以对于居民较多的高层公寓,土地税可能会更小。相应地,共管公寓所有者的税收评估价值也会更小;

2)投资属性强。由于共管公寓的二级市场相对发达,市场稳定,所以交易共管公寓相对容易。同时,共管公寓也容易出租。随着共管公寓价格上涨,海外投资者逐渐参与购买,进行投资,也进一步推升了共管公寓的价格。

三、总结和启示

在沉寂多年后,日本房地产市场已经走出低谷。其中的经验格外值得我们关注。因为日本房地产复苏存在诸多重大困难,比如人口老龄化,比如城市化几乎已经结束。除了漫长的时间,给到日本房地产喘息时间,周期性波动回升以外,安倍经济学对日本房地产复苏功不可没。

安倍经济学的“三支箭”里,对日本房地产第一重推动,是货币政策。极度宽松的货币环境,利率不断下降,有效降低购房者和开发商的成本。而且提高了房产收益率的相对吸引力。第二重推动,来自积极的市场开放。让外资成为推动日本房地产市场复苏的引导力量。不断扩大开放,吸引外资投资日本,为外资进入日本房地产市场提供便利,推进J-REITs。第三重推动,来自深化城市化。让人口进一步集聚大城市圈,降低生活成本,调整住房产品类型。

总体来看,日本房地产政策是有效的。因为决策层清楚地认知,房地产兼具消费品和资本品性质。要在消费需求和投资属性两个方面共同发力,才能推动低迷多年的房地产市场回暖。一方面,鼓励消费需求,比如推进大城市化,降低购房者成本;另一方面,宽松货币,提高房产出租相对收益率,引导外资,让海外资本成为引导市场回暖的先导力量,让房地产市场恢复资产属性。二者缺一不可,只关注一个方面的政策,预计很难成功。         

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